1. Rozhodněte, kdo bude skutečným nájemcem
U studentského bydlení se často setkáte se skupinou dvou, tří nebo více lidí. Hned na začátku je proto potřeba určit, kdo bude uvedený v nájemní smlouvě.
Jednou možností je uzavřít smlouvu pouze s jedním studentem. Ten bude vaším nájemcem a ostatní osoby budou podle konkrétního nastavení pouze dalšími členy domácnosti nebo podnájemníky. Pronajímatel s nimi zpravidla nebude mít přímý smluvní vztah.
Druhou možností je uvést ve smlouvě všechny studenty. Každý z nich se tím stane smluvní stranou a bude mít vůči pronajímateli přímo stanovená práva a povinnosti.
Obě varianty mohou fungovat. Nebezpečné je především spoléhat na ústní domluvu, že „se nějak domluví mezi sebou“. Nájem a podnájem navíc nejsou stejné vztahy a platí pro ně odlišná pravidla, jak upozorňuje také Ministerstvo pro místní rozvoj.
2. Jasně určete, kdo odpovídá za placení
Studenti si mezi sebou mohou nájemné rozdělit na třetiny nebo podle velikosti pokojů. Pro pronajímatele je ale důležité, co stojí ve smlouvě.
Mělo by být jasně uvedeno:
- jaká je celková výše nájemného,
- kolik činí zálohy na služby,
- kdo bude platby posílat,
- zda každý odpovídá pouze za svou část, nebo je odpovědnost nastavena společně,
- co se stane, pokud některý ze studentů nezaplatí.
Pokud smlouvu podepíše pouze jeden student, je právě on osobou, po které budete požadovat celé nájemné. To, jak si platby následně rozdělí s ostatními spolubydlícími, je jejich vnitřní dohoda.
U více nájemců je vhodné nechat smlouvu zkontrolovat odborníkem a odpovědnost za platby v ní popsat jednoznačně. Jedna přesná věta může později zabránit dlouhému sporu o to, kdo měl vlastně zaplatit chybějící část.
3. Počítejte s tím, že se složení bytu může změnit
Student přeruší školu, odjede na zahraniční pobyt, najde si partnera nebo se pohádá se spolubydlícími. U studentských bytů se složení domácnosti může měnit častěji než u rodiny nebo jednotlivce.
Proto si předem nastavte postup pro případ, že někdo odejde:
- musí změnu oznámit předem?
- kdo hledá náhradního spolubydlícího?
- musí novou osobu schválit pronajímatel?
- jak se upraví smlouva a kauce?
- kdy bývalý nájemce vrátí klíče?
- kdo odpovídá za nájemné do příchodu náhrady?
Samotné odstěhování ještě automaticky nepřepíše nájemní smlouvu. Pokud se mění osoba, která je ve smlouvě uvedena jako nájemce, vyřešte změnu písemným dodatkem nebo novou smlouvou.
Stejně tak nepřebírejte automaticky prvního náhradníka, kterého současní studenti najdou na sociálních sítích. Nový spolubydlící by měl projít stejným výběrem a prověřením jako původní zájemci.
4. Ručitel může pomoci, ale ústní slib nestačí
Student často nemá pracovní smlouvu na dobu neurčitou ani pravidelný příjem. To však automaticky neznamená, že nebude platit. Nájemné může hradit z brigády, stipendia, úspor nebo s pomocí rodičů.
Pokud má za studenta odpovídat rodič či jiná osoba, nespoléhejte pouze na větu: „Kdyby něco, zaplatí to rodiče.“
Ručení by mělo být písemné a přesně stanovit:
- za koho se ručitel zavazuje,
- jaké dluhy ručení pokrývá,
- do jaké výše ručí,
- po jakou dobu ručení platí,
- za jakých podmínek může pronajímatel úhradu požadovat.
Ručitel může riziko výrazně snížit, ale pouze tehdy, když je jeho závazek správně sepsaný a zároveň je sám finančně stabilní. I zdánlivě spolehlivý rodič může mít exekuce, insolvenci nebo jiné závazky, o kterých student nemusí vědět.
5. Neprověřujte jen nejkomunikativnějšího studenta
Ve skupině obvykle komunikuje jeden člověk. Domluví prohlídku, pošle dokumenty a působí jako hlavní zájemce. To ale neznamená, že je jediný, koho byste měli prověřit.
Prověření by mělo zahrnout každého, kdo má být uvedený jako nájemce, a také případného ručitele. Zaměřit se můžete například na:
- ověření totožnosti a platnosti dokladů,
- případné exekuce,
- insolvenční řízení,
- shodu poskytnutých údajů,
- podnikatelské vazby, pokud jsou pro posouzení relevantní.
Používejte u všech zájemců stejná, předem stanovená kritéria. Studentský průkaz ani sympatické vystupování nejsou potvrzením finanční spolehlivosti. Stejně tak ale samotný status studenta není důvodem k automatickému odmítnutí.
Cílem prověření není hledat záminku, proč někoho nepřijmout. Jde o to, abyste se rozhodovali podle ověřitelných informací, nikoliv pouze podle prvního dojmu.
6. Nastavte správně kauci a její vypořádání
Kauce pomáhá pokrýt například nezaplacené nájemné, nedoplatky za služby nebo škody na vybavení. U více studentů však vzniká další otázka: kdo kauci skutečně složil a komu ji budete vracet?
Ve smlouvě proto uveďte:
- celkovou výši kauce,
- kdo ji zaplatil,
- zda se vede společně, nebo po jednotlivých osobách,
- jak se vypořádá při odchodu jednoho studenta,
- co se stane při příchodu nového spolubydlícího,
- na jaký účet bude po skončení nájmu vrácena.
Podle aktuálních pravidel nesmí kauce společně se sjednanou smluvní pokutou přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Platby za služby se do tohoto limitu nezapočítávají. Po skončení nájmu se kauce vypořádává a nájemci náleží také zákonný úrok. Podrobnosti shrnuje Ministerstvo pro místní rozvoj.
Klíče nepředávejte pouze na základě příslibu, že kauce dorazí později. Předání bytu by mělo proběhnout až po podpisu smlouvy a uhrazení všech předem sjednaných plateb.
7. Nepodceňte předávací protokol a fotografie
Čím více lidí byt používá, tím obtížnější může být později určit, kdy a jak určité poškození vzniklo. Proto je u studentského pronájmu mimořádně důležitý kvalitní předávací protokol.
Zaznamenejte do něj zejména:
- aktuální stav bytu a existující poškození,
- veškeré vybavení a spotřebiče,
- stav elektroměru, plynoměru a vodoměrů,
- počet předaných klíčů,
- plánované opravy,
- datum předání.
Ke každé místnosti pořiďte fotografie. Zaměřte se také na podlahy, stěny, dveře, nábytek a spotřebiče. Fotodokumentaci si bezpečně uložte a nechte nájemce potvrdit, že odpovídá skutečnému stavu bytu. Podrobný protokol chrání pronajímatele i nájemce, což doporučuje také MMR ve svém průvodci předáním bytu.
Studenty zároveň seznamte s domovním řádem, pravidly užívání společných prostor a způsobem hlášení závad. Pravidla však musí být přiměřená a v souladu se zákonem. Nelze platně zakázat vše, co by pronajímateli mohlo být nepříjemné.
Rychlý checklist před předáním klíčů
Než studenty necháte nastěhovat, zkontrolujte si, že:
- znáte totožnost všech budoucích nájemců,
- víte, kdo bude v bytě skutečně bydlet,
- všichni nájemci prošli stejným prověřením,
- máte správně sepsanou nájemní smlouvu,
- smlouva řeší placení i odchod jednoho spolubydlícího,
- případný ručitel má písemně stanovené povinnosti,
- byla uhrazena kauce a první sjednané platby,
- máte podepsaný předávací protokol a fotodokumentaci,
- jsou zaznamenané stavy měřidel a počet klíčů.
Student může být skvělý nájemník
Pronájem studentům může znamenat stabilní poptávku, rychlé obsazení bytu a nájemníky, kteří v něm zůstanou po celou dobu studia. Není potřeba se studentů automaticky obávat. Je však potřeba mít od začátku jasno v tom, kdo je nájemcem, kdo odpovídá za platby a co se stane, když se složení bytu změní.
Nejdůležitější je nespoléhat pouze na sympatie a sliby. Na LustrujNájemníka.cz můžete před podpisem smlouvy prověřit studenty i případného ručitele v dostupných oficiálních zdrojích. Kontrola může zahrnout například evidenci exekucí, insolvenční rejstřík, platnost dokladů nebo další relevantní databáze. Přehled kontrolovaných zdrojů najdete na stránce Zdroje lustrování.
Protože nejlepší chvíle na prověření nájemníka není po první nezaplacené platbě. Ještě předtím, než mu předáte klíče.