Podnikání z domova už dávno není výjimka
Notebook na stole, několik videohovorů denně a faktury vystavené z obýváku. Pro velkou část živnostníků je dnes práce z domova naprosto běžná.
Pro majitele pronajímaného bytu ale může informace „budu tady také podnikat“ vyvolat řadu otázek. Budou do domu chodit zákazníci? Vznikne v bytě provozovna? Může si tam nájemník zapsat sídlo firmy? A co když se z klidného bytu postupně stane kancelář, sklad nebo třeba kosmetický salon?
Dobrou zprávou je, že samotné podnikání nájemníka automaticky neznamená problém. Důležité je především jakým způsobem bude byt k podnikání využíván.
Nájemník může v bytě pracovat i podnikat
Občanský zákoník počítá s tím, že nájemce může v bytě pracovat nebo podnikat, pokud tím nezpůsobí zvýšené zatížení bytu nebo domu. Stejný princip uvádí také Ministerstvo pro místní rozvoj.
Rozdíl je tedy například mezi grafikem, který osm hodin denně pracuje na notebooku, a podnikatelem, za kterým každou hodinu přichází nový zákazník.
Programátor, účetní, překladatel, grafik nebo konzultant pracující převážně online zpravidla způsobí domu podobnou zátěž jako člověk pracující z domova v zaměstnání.
Jiná situace může nastat ve chvíli, kdy podnikání znamená pravidelný pohyb zákazníků, zaměstnanců, zásobování, skladování většího množství zboží, hluk nebo jiné zásahy do běžného fungování domu.
Právě tady začíná být pro pronajímatele důležité vědět, co nájemník pod slovem „podnikání“ skutečně myslí.
Home office, sídlo a provozovna nejsou totéž
Tyto tři pojmy se často zaměňují.
Pokud nájemník sedí doma u počítače a vyřizuje objednávky, nemusí tím automaticky vzniknout klasická provozovna. Stejně tak adresa uvedená jako sídlo podnikatele ještě sama o sobě neznamená, že do bytu budou každý den chodit zákazníci.
Provozovna je naopak prostor, ve kterém je živnost skutečně provozována. A zde už jsou pravidla přísnější.
Živnostenský zákon stanoví, že pokud je provozovna umístěna v bytě a podnikatel není jeho vlastníkem, může v ní provozovat živnost pouze se souhlasem vlastníka bytu. Podnikatel zároveň musí splnit další povinnosti spojené s provozovnou.
Pro majitele je proto zásadní zjistit, jestli nájemník pouze občas pracuje z domova, nebo chce byt skutečně využívat jako místo, kam budou docházet zákazníci a kde bude svoji činnost pravidelně provozovat.
„Chci tam mít sídlo firmy.“ Je to problém?
Ani tato věta nemusí znamenat katastrofu.
Sídlo je především oficiální adresa podnikatele nebo společnosti. U právnických osob občanský zákoník dokonce výslovně připouští sídlo v bytě, pokud tím není narušen klid a pořádek v domě.
Samotné sídlo také není stejné jako provozovna.
V praxi však může být při zápisu sídla potřeba doložit právní důvod užívání daných prostor. Podle konkrétní situace může jít například o nájemní smlouvu nebo písemný souhlas vlastníka.
Pro majitele je proto rozumné si předem vyjasnit, zda chce nájemník adresu využívat pouze administrativně, nebo na ní bude podnikat fakticky.
A ještě jedna praktická věc: pokud s umístěním sídla souhlasíte, je vhodné písemně vyřešit také to, že po skončení nájmu nájemník sídlo z adresy bytu přemístí.
Kdy už může podnikání představovat problém
Představte si dva stejně velké byty.
V prvním bydlí webdesigner. Ráno otevře notebook, během dne absolvuje několik videohovorů a večer počítač vypne. Sousedé prakticky nemají šanci poznat, že v bytě podniká.
Ve druhém bytě začne nájemník poskytovat služby zákazníkům. Každou hodinu zvoní někdo nový, lidé čekají na chodbě, několikrát denně přijíždí kurýr a část společných prostor začíná sloužit podnikání.
Z pohledu majitele jde o úplně jiné situace.
Varovným bodem je především okamžik, kdy podnikání začne zvyšovat zatížení bytu nebo domu. Může jít například o výrazný pohyb lidí, hluk, pachy, skladování materiálu, časté zásobování, zvýšené opotřebení nebo stavební úpravy.
MMR uvádí, že provozovny typu kadeřnictví, obchodu či kanceláře mohou vyžadovat další řešení včetně souladu s účelem užívání prostor, splnění příslušných hygienických či požárních požadavků nebo souhlasu vlastníka.
A co sousedé a SVJ?
Majitel bytu nemusí řešit jen vztah mezi sebou a nájemníkem.
Podnikání se může dotknout i ostatních lidí v domě. Pokud zákazníci neustále používají výtah, zvoní na sousedy, blokují společné prostory nebo podnikání způsobuje hluk, mohou začít přicházet stížnosti.
Nájemce má povinnost dodržovat pravidla chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele. Samotné podnikání tedy neznamená, že přestávají platit běžná pravidla soužití.
Pro pronajímatele je proto mnohem lepší vyřešit charakter podnikání předem než situaci začít řešit až ve chvíli, kdy telefonují tři sousedé a předseda SVJ.
Co si zjistit ještě před podpisem smlouvy
Úplně postačí otevřená otázka:
„Budete byt nějakým způsobem používat také k podnikání?“
Pokud ano, zjistěte, o jakou činnost jde, zda bude nájemník pracovat pouze sám, zda budou do bytu docházet zákazníci nebo zaměstnanci, zda chce adresu použít jako sídlo či provozovnu a zda bude v bytě skladovat zboží nebo materiál.
Nejde o to automaticky podnikatele odmítat.
Naopak. Živnostník pracující z domova může být dlouhodobý a velmi spolehlivý nájemník. Podstatné je, aby majitel předem věděl, k čemu bude jeho byt skutečně používán.
Pozor na jednu jednoduchou chybu
Někdy se pronajímatel pokusí problém vyřešit jednou větou ve smlouvě:
„V bytě je zakázáno jakékoli podnikání.“
Tak jednoduché to ale není. Práva nájemce stanovená zákonem nelze automaticky odstranit tím, že se do smlouvy vloží obecný zákaz. MMR řadí možnost pracovat či podnikat v bytě za zákonných podmínek mezi práva nájemce, která nelze jednoduše sankcionovat.
Mnohem smysluplnější je ve smlouvě řešit konkrétní rizika.
Například požadovat předchozí souhlas pro zřízení provozovny, upravit podmínky případného sídla, zakázat nepřiměřené zatěžování domu a stanovit povinnost dodržovat domovní řád.
U konkrétního znění smluvních ustanovení je samozřejmě vhodné využít právníka.
Podnikatel neznamená automaticky rizikový nájemník
To, že člověk podniká, samo o sobě nevypovídá o tom, jestli bude dobrým nebo špatným nájemníkem.
Stejně jako zaměstnanec může mít stabilní příjmy a čistou finanční historii, nebo naopak problémy se závazky. U podnikatele navíc může být zajímavé podívat se na jeho podnikatelské vazby a veřejně dostupné informace.
Před podpisem smlouvy proto posuzujte konkrétního člověka, nikoliv pouze označení „OSVČ“.
Na LustrujNájemníka.cz můžete zájemce před uzavřením nájemní smlouvy prověřit v dostupných oficiálních zdrojích. Kontrola může pomoci odhalit například exekuce, insolvenční řízení nebo další skutečnosti důležité pro rozhodování o budoucím nájemníkovi.
Rozhodující není podnikání. Rozhodující je jeho podoba
Grafik s notebookem a kadeřnický salon se mohou z hlediska živnostenského oprávnění oba označit jako podnikání. Pro váš byt ale představují naprosto odlišnou situaci.
Proto se podnikajícího zájemce není potřeba automaticky bát.
Potřebujete pouze vědět, co přesně chce v bytě dělat.
Pokud bude byt nadále primárně sloužit k bydlení a podnikání nebude nepřiměřeně zatěžovat byt ani dům, nemusí být důvod k obavám. Pokud ale nájemník plánuje provozovnu, pravidelný pohyb zákazníků nebo jinou intenzivnější činnost, je lepší nastavit pravidla ještě před předáním klíčů.
Protože stejně jako u prověření nájemníka platí i tady jedno jednoduché pravidlo:
Nejlepší chvíle zjistit, k čemu bude váš byt používán, je ještě před podpisem smlouvy.