Kdo co platí v nájmu? Opravy, služby a další náklady bez zmatků

Pronajímání bytu není jen o tom, že nájemník každý měsíc pošle nájemné a pronajímatel mu na oplátku poskytne bydlení. Dříve nebo později začne kapat kohoutek, přestane fungovat zásuvka, objeví se problém s topením nebo přijde roční vyúčtování služeb. A právě v tu chvíli často vzniká otázka: Kdo to vlastně zaplatí? Základní pravidlo je poměrně jednoduché. Pronajímatel má udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání, zatímco nájemník se stará o běžnou údržbu a drobné opravy spojené s každodenním používáním bytu. V praxi ale samozřejmě záleží i na tom, o jakou závadu jde a jak vznikla.

Co běžně platí nájemník?

Na nájemníka připadá především běžná péče o byt a řada menších oprav. Typicky jde o věci, které se při běžném bydlení postupně opotřebovávají nebo vyžadují pravidelnou údržbu. Pravidla drobných oprav upravuje nařízení vlády a od roku 2026 platí u dalších, výslovně neuvedených oprav finanční hranice 1 500 Kč za jednu opravu. Současně existuje roční limit 150 Kč za každý metr čtvereční podlahové plochy bytu.

Mezi typické povinnosti nájemníka mohou patřit například:

• výměna žárovek a světelných zdrojů,
• opravy vypínačů a zásuvek,
• opravy klik, zámků nebo žaluzií,
• drobné opravy vodovodních baterií, sifonů či splachování,
• čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům,
• běžné čištění a údržba vybavení bytu,
• malování nebo opravy omítek spojené s běžným užíváním.

Důležité je, že finanční hranice není jediným pravidlem – některé druhy oprav jsou mezi drobné opravy zařazeny přímo podle svého charakteru.

A co musí řešit majitel bytu?

Větší závady a opravy, které nesouvisejí s běžnou údržbou, jsou zpravidla záležitostí pronajímatele. Může jít například o problémy s rozvody, radiátory, ústředním topením nebo závady, které brání běžnému užívání bytu. Nájemník by měl takovou závadu pronajímateli oznámit co nejdříve a umožnit její opravu. Zvláštní situací je škoda způsobená samotným nájemníkem. Pokud například poškodí dveře, vybavení nebo jinou část bytu nad rámec běžného opotřebení, nelze automaticky očekávat, že opravu zaplatí majitel. Stejně tak by mělo být už při předávání bytu jasně zaznamenáno, v jakém stavu byl byt na začátku nájmu. Kvalitní předávací protokol a fotografie tak mohou později ušetřit spoustu zbytečných dohadů.

Nájem, služby a energie: co si pohlídat?

Vedle samotného nájemného se obvykle platí také zálohy na služby a energie. Proto je důležité, aby bylo už v nájemní smlouvě jasně uvedeno, co přesně nájemník platí, v jaké výši a jakým způsobem budou služby vyúčtovány. Pronajímatel například nemůže vedle nájemného jednoduše požadovat samostatný „příspěvek do fondu oprav“, poplatek za správu domu nebo vlastní pojištění nemovitosti; tyto náklady jsou věcí vlastníka a může je zohlednit ve výši nájemného. Čím přesněji jsou pravidla nastavena na začátku, tím menší prostor vzniká pro spory později. A stejně důležité jako dobře nastavená smlouva je vědět, komu svůj byt svěřujete.